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Erbbaurecht: Die wichtigsten Fakten
- Getrenntes Eigentum: Sie werden Eigentümer des Hauses, aber nicht des Grundstücks, auf dem es steht.
- Laufender Erbbauzins: Anstelle eines einmaligen Kaufpreises für das Land zahlen Sie eine jährliche Pacht an den Grundstückseigentümer.
- Heimfall mit Entschädigung: Nach Vertragsende geht das Gebäude an den Grundstückseigentümer über, der Sie dafür mit mindestens zwei Dritteln des Gebäudewertes entschädigen muss.
Das Erbbaurecht einfach erklärt: Was bedeutet es für Sie als Bauherr?
Der Traum vom Eigenheim ist für viele untrennbar mit dem Kauf eines Grundstücks verbunden. Doch es gibt eine Alternative, die gerade in Gebieten mit hohen Grundstückspreisen eine Überlegung wert ist: das Erbbaurecht. Stellen Sie es sich vereinfacht so vor: Sie erwerben das Recht, auf einem fremden Grundstück ein eigenes Haus zu bauen und zu besitzen, pachten das Land aber nur für einen sehr langen Zeitraum. Sie sind also Eigentümer des Gebäudes, aber nicht des Bodens, auf dem es steht. Dieses Modell trennt das Eigentum an der Immobilie vom Eigentum am Grundstück. Derjenige, dem das Land gehört, wird als Erbbaurechtsgeber bezeichnet – oft sind dies Kirchen, Stiftungen oder Kommunen. Sie als Bauherr sind der Erbbaurechtsnehmer.
Der Erbbauzins: Die laufenden Kosten im Blick behalten
Für das Recht, das Grundstück nutzen zu dürfen, zahlen Sie eine Art Miete: den sogenannten Erbbauzins. Dieser wird im Erbbaurechtsvertrag festgelegt und ist die zentrale finanzielle Belastung, die Sie über die gesamte Laufzeit begleitet. Anders als ein Kaufpreis, der einmalig gezahlt wird, ist der Erbbauzins eine wiederkehrende Zahlung, meist jährlich im Voraus. Die Höhe orientiert sich in der Regel am aktuellen Verkehrswert des Grundstücks. Eine Besonderheit ist die Wertsicherungsklausel im Vertrag: Diese erlaubt es dem Grundstückseigentümer, den Erbbauzins in regelmäßigen Abständen, oft alle drei bis fünf Jahre, an die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung, meist gekoppelt an den Verbraucherpreisindex, anzupassen. Ihre laufenden Kosten können also über die Jahrzehnte steigen.
| Merkmal | Typischer Wert / Regelung | Bedeutung für Sie als Bauherr |
|---|---|---|
| Erbbauzins | 3 % – 5 % des Grundstückswerts pro Jahr | Laufende finanzielle Belastung anstelle eines hohen Einmalkaufpreises. |
| Vertragslaufzeit | 75 – 99 Jahre | Langfristige Planungssicherheit für mehrere Generationen. |
| Entschädigung bei Heimfall | Mindestens 2/3 des Gebäudewertes | Finanzielle Absicherung, falls der Vertrag nicht verlängert wird. |
Die Vorteile: Warum das Erbbaurecht attraktiv sein kann
Trotz der laufenden Kosten bietet das Erbbaurecht entscheidende Vorteile, die es besonders für junge Familien und Bauherren mit begrenztem Eigenkapital interessant machen. Der größte Pluspunkt ist die erhebliche Reduzierung der anfänglichen Investitionskosten.
- Geringerer Kapitalbedarf: Der oft größte Kostenblock, der Kauf des Grundstücks, entfällt. Dieses Kapital steht Ihnen stattdessen für den Bau und die Ausstattung Ihres Traumhauses zur Verfügung.
- Zugang zu Top-Lagen: Häufig werden Grundstücke in begehrten, zentralen Lagen gar nicht verkauft, sondern nur im Erbbaurecht vergeben. So eröffnet sich die Chance auf ein Eigenheim an einem Ort, der sonst unerschwinglich wäre.
Die Nachteile und Risiken aus Sicht des Sachverständigen
Als Bausachverständiger rate ich jedoch auch zur Vorsicht, denn das Modell birgt Nachteile und Risiken, die sorgfältig abgewogen werden müssen. Die finanzielle Gesamtbelastung über die gesamte Laufzeit kann am Ende höher sein als bei einem Direktkauf, und Sie sind als Eigentümer weniger flexibel.
- Dauerhafte Kosten: Der Erbbauzins ist eine lebenslange finanzielle Verpflichtung, die auch im Rentenalter weiterläuft und steigen kann.
- Eingeschränkte Verfügungsgewalt: Für einen Verkauf, eine bauliche Veränderung oder eine zusätzliche Beleihung der Immobilie benötigen Sie oft die Zustimmung des Grundstückseigentümers.
- Komplexere Finanzierung: Banken prüfen Erbbaurechtsverträge sehr genau. Eine kurze Restlaufzeit des Vertrags kann die Finanzierung erschweren oder die Konditionen verschlechtern.
Der Erbbaurechtsvertrag: Worauf Sie unbedingt achten müssen
Der Erbbaurechtsvertrag ist das Fundament Ihrer Investition. Er sollte vor der Unterzeichnung unbedingt von einem unabhängigen Experten, wie einem Notar oder Bausachverständigen, geprüft werden. Achten Sie dabei besonders auf die folgenden Punkte:
- Laufzeit des Vertrags: Eine Laufzeit von 99 Jahren bietet maximale Sicherheit für Sie und nachfolgende Generationen. Kürzere Laufzeiten können beim späteren Verkauf oder bei der Beleihung problematisch werden.
- Höhe und Anpassung des Erbbauzinses: Die Regelungen zur Wertsicherung (Anpassungsklausel) müssen klar und fair formuliert sein. Unvorhersehbare Sprünge bei den Kosten sollten ausgeschlossen werden.
- Regelungen zum Heimfall: Die Bedingungen für die Entschädigung am Vertragsende müssen eindeutig festgelegt sein. Achten Sie darauf, dass die gesetzliche Mindestentschädigung von zwei Dritteln des Gebäudewertes vertraglich nicht unterschritten wird.
- Zustimmungsvorbehalte: Prüfen Sie genau, für welche Vorhaben (Verkauf, Umbau, Vermietung) Sie die Zustimmung des Erbbaurechtsgebers benötigen, um Ihre zukünftige Flexibilität einschätzen zu können.
Was passiert am Ende der Laufzeit? Der sogenannte „Heimfall“
Eine der größten Sorgen vieler Interessenten ist die Frage, was nach 99 Jahren geschieht. Läuft der Vertrag aus, ohne dass er verlängert wird, kommt es zum sogenannten „Heimfall“. Das bedeutet, das Grundstück fällt an den Eigentümer zurück, und damit auch das darauf errichtete Gebäude. Sie verlieren Ihr Haus jedoch nicht entschädigungslos. Der Grundstückseigentümer ist gesetzlich verpflichtet, Ihnen eine angemessene Entschädigung für den Wert des Gebäudes zu zahlen. Diese muss mindestens zwei Drittel des allgemeinen Verkehrswertes betragen, den das Haus zu diesem Zeitpunkt hat. In vielen Fällen wird dem Erbbaurechtsnehmer aber auch ein neuer Vertrag angeboten oder das Grundstück zum Kauf bereitgestellt.
Häufige Fragen und Antworten zum Erbbaurecht
Was ist der Unterschied zwischen Kaufen und Erbbaurecht?
Beim Kauf erwerben Sie das Grundstück und das Gebäude als Eigentum. Beim Erbbaurecht gehört Ihnen nur das Gebäude, während Sie das Grundstück für eine festgelegte Zeit pachten und dafür einen Erbbauzins zahlen.
Wie hoch ist der Erbbauzins üblicherweise?
Der jährliche Erbbauzins beträgt in der Regel zwischen 3 % und 5 % des aktuellen Verkehrswertes des Grundstücks.
Was passiert mit meinem Haus, wenn der Erbbaurechtsvertrag ausläuft?
Bei Vertragsende geht das Haus an den Grundstückseigentümer über. Dieser muss Ihnen dafür jedoch eine Entschädigung zahlen, die mindestens zwei Drittel des Gebäudewertes beträgt.
Kann ich ein Haus mit Erbbaurecht einfacher finanzieren?
Nicht unbedingt. Banken sehen Erbbaurechte oft kritischer und prüfen die Restlaufzeit sowie die Vertragsdetails sehr genau, was die Finanzierung im Vergleich zum klassischen Kauf komplexer machen kann.