Teilungserklärung

Was ist eine Teilungserklärung und warum ist sie so wichtig?

Stellen Sie sich vor, Sie möchten eine Eigentumswohnung kaufen. Sie kaufen nicht nur die vier Wände, in denen Sie leben werden, sondern auch einen Teil eines größeren Ganzen – des Gebäudes und des Grundstücks. Aber welcher Teil gehört Ihnen allein und welcher gehört allen Eigentümern gemeinsam? Genau hier kommt die Teilungserklärung ins Spiel. Sie ist das juristische Fundament und quasi das „Grundgesetz“ jeder Eigentümergemeinschaft.

Dieses notariell beurkundete Dokument wird beim Grundbuchamt eingereicht und legt unmissverständlich fest, dass ein Gebäude in mehrere, voneinander unabhängige Einheiten aufgeteilt wird. Ohne eine Teilungserklärung kann ein Mehrfamilienhaus rechtlich nicht in einzelne Eigentumswohnungen zerlegt und verkauft werden. Sie ist daher nicht nur eine Formalität, sondern die entscheidende Urkunde, die Sondereigentum erst schafft und die Rechte und Pflichten aller Miteigentümer regelt. Für jeden Käufer und Eigentümer ist das Verständnis dieses Dokuments unerlässlich, um Klarheit über das eigene Vermögen und die gemeinschaftlichen Spielregeln zu haben.

Die drei zentralen Bestandteile der Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist kein einzelnes Schriftstück, sondern ein Paket aus drei untrennbaren Dokumenten, die zusammen ein Ganzes ergeben. Jeder Teil erfüllt dabei eine spezifische und wichtige Funktion:

1. Der Aufteilungsplan Dies ist eine offizielle, von der Baubehörde gesiegelte Bauzeichnung im Maßstab 1:100. Der Plan zeigt exakt die Lage und den Schnitt des Gebäudes. Alle Räume sind durchnummeriert und es wird klar ersichtlich, welche Bereiche zum Sondereigentum einer bestimmten Wohnung gehören (z. B. die Wohnung selbst, ein zugehöriger Kellerraum) und welche dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind.

2. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung Dieses Dokument ist Teil des Aufteilungsplans und wird ebenfalls von der zuständigen Baubehörde ausgestellt. Es bestätigt offiziell, dass jede Wohneinheit baulich von den anderen getrennt, also „abgeschlossen“ ist. Die Kriterien dafür sind in der Regel ein eigener, abschließbarer Zugang, eine Küche oder Kochnische sowie ein eigenes Bad und WC.

3. Die Gemeinschaftsordnung Hier werden die „Spielregeln“ für das Zusammenleben der Eigentümergemeinschaft festgelegt. Die Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander und enthält oft Bestimmungen, die über das allgemeine Wohnungseigentumsgesetz (WEG) hinausgehen. Typische Inhalte sind Regelungen zur Nutzung der Gemeinschaftsflächen, die Verteilung der Kosten (z. B. für Reparaturen, Verwaltung), das Stimmrecht bei Eigentümerversammlungen und die Regeln zur Bestellung eines Verwalters.

Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrecht: Wo liegen die Unterschiede?

Diese drei Begriffe sind das Herzstück der Teilungserklärung und definieren, was Ihnen gehört und was Sie nutzen dürfen. Eine klare Abgrenzung ist entscheidend, vor allem wenn es um Kosten und Verantwortlichkeiten geht.

• Sondereigentum: Dies umfasst alles, was ausschließlich Ihnen gehört und was Sie allein verändern dürfen. Dazu zählen die Wohnung selbst, also die Räume, Bodenbeläge, nicht tragende Innenwände sowie die Innenseiten der Wohnungstüren. Auch ein zugeordneter Keller oder eine Garage können Sondereigentum sein.
• Gemeinschaftseigentum: Hierzu gehören alle Teile des Gebäudes und Grundstücks, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes notwendig sind und von allen Eigentümern genutzt werden. Beispiele sind das Fundament, das Dach, tragende Wände, das Treppenhaus, Fenster, die Fassade und die Heizanlage.
• Sondernutzungsrecht: Dies ist ein Zwitter. Es handelt sich um einen Teil des Gemeinschaftseigentums, der aber einer einzelnen Partei zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird. Der klassische Fall ist ein Gartenanteil im Erdgeschoss oder ein bestimmter PKW-Stellplatz im Freien. Rechtlich gehört der Bereich zwar allen, aber nur der Inhaber des Sondernutzungsrechts darf ihn nutzen.

Wer erstellt die Teilungserklärung und was kostet sie?

Die Teilungserklärung wird vom Grundstückseigentümer beim Grundbuchamt eingereicht. In der Praxis wird sie jedoch immer von einem Notar vorbereitet und beurkundet. Der Notar stellt sicher, dass alle rechtlichen Vorgaben erfüllt sind, beglaubigt die Unterschrift des Eigentümers und leitet die Dokumente an das Grundbuchamt weiter.

Die Kosten sind nicht pauschal, sondern richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die zentrale Bemessungsgrundlage ist der Verkehrswert der Immobilie. Je wertvoller das Objekt, desto höher die Gebühren. Die Kosten setzen sich aus den Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt zusammen.

Typische Fallstricke und worauf Sie als Käufer achten sollten

Eine Teilungserklärung ist ein komplexes juristisches Dokument. Fehler oder unklare Formulierungen können später zu teuren Streitigkeiten in der Eigentümergemeinschaft führen. Als Bausachverständiger rate ich Ihnen, vor dem Kauf einer Wohnung besonders auf folgende Punkte zu achten:

• Unklare Zuordnung: Prüfen Sie genau, ob alle Bereiche (z. B. Fenster, Balkone, Terrassen) eindeutig dem Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zugeordnet sind. Wer zahlt für die Sanierung des Balkons? Die Teilungserklärung gibt die Antwort.
• Fehlerhafter Aufteilungsplan: Stimmt der Plan mit der Realität überein? Sind alle Räume korrekt dargestellt und zugeordnet? Abweichungen können die Gültigkeit der Erklärung beeinträchtigen.
• Ungerechte Kostenverteilung: Die Gemeinschaftsordnung legt fest, wie Kosten (z. B. für Reparaturen am Dach) auf die Eigentümer verteilt werden. Achten Sie darauf, dass der Verteilerschlüssel fair ist und nicht einseitig zu Ihren Lasten geht.
• Einschränkende Nutzungsregeln: Verbietet die Gemeinschaftsordnung die Haltung von Haustieren oder schränkt sie die gewerbliche Nutzung Ihrer Einheit stark ein? Stellen Sie sicher, dass die Regeln zu Ihren Lebensplänen passen.

Die sorgfältige Prüfung der Teilungserklärung ist eine der wichtigsten Hausaufgaben vor dem Immobilienkauf. Im Zweifel sollten Sie das Dokument von einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht oder einem erfahrenen Bausachverständigen prüfen lassen. Diese Investition schützt Sie vor bösen Überraschungen und sichert den Wert Ihrer Immobilie langfristig.

Häufige Fragen zur Teilungserklärung

Was passiert, wenn eine Teilungserklärung Fehler enthält?

Fehler können zu Rechtsstreitigkeiten führen. Eine Korrektur ist möglich, erfordert aber in der Regel die Zustimmung aller Eigentümer und eine erneute notarielle Beurkundung, was mit Kosten verbunden ist.

Wo finde ich die Teilungserklärung für meine Wohnung?

Sie erhalten die Teilungserklärung als Teil Ihrer Kaufunterlagen. Alternativ können Sie diese bei der Hausverwaltung oder gegen eine Gebühr direkt beim zuständigen Grundbuchamt anfordern.

Welche Rolle spielt der Notar bei der Teilungserklärung?

Der Notar beurkundet die Erklärung und sorgt dafür, dass sie den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Er berät den Eigentümer und reicht die Unterlagen beim Grundbuchamt zur Eintragung ein.